Wie in 2020 een woning kocht, moest meestal meer eigen geld voorzien dan alleen het verschil tussen de aankoopprijs en het bedrag dat de bank wilde lenen. Ook registratiebelasting, notariskosten en kosten voor de hypotheekakte moesten vaak uit eigen middelen worden betaald. Hoeveel spaargeld nodig was, hing onder meer af van de aankoopprijs, de ligging van de woning en de voorwaarden van de kredietgever.
Eigen geld is het bedrag dat u zelf in de aankoop investeert, bijvoorbeeld vanuit spaargeld of de verkoop van een andere woning. Het kan bestaan uit:
Een hypotheek dekt dus niet noodzakelijk alle kosten van de aankoop. Zelfs wanneer een bank een groot deel van de aankoopprijs leent, moet de koper vaak nog een aanzienlijk bedrag zelf kunnen betalen.
In 2020 keken banken kritisch naar de verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van de woning. De Nationale Bank van België hanteerde toezichtverwachtingen rond die verhouding, ook wel de loan-to-value of LTV genoemd. Voor een eigen woning was een lening tot ongeveer 90% van de woningwaarde een belangrijke richtlijn. Er was ruimte voor uitzonderingen, onder meer voor bepaalde starters, maar dat betekende niet dat elke aanvrager automatisch 90% of meer kon lenen.
Een financiering van 100% van de aankoopprijs was soms mogelijk, maar niet vanzelfsprekend. De bank beoordeelde het inkomen, de bestaande schulden, de stabiliteit van de financiële situatie en de waarde van de woning. Bovendien moest de kredietnemer doorgaans de aankoop- en kredietkosten zelf kunnen dragen.
De regels waren dus geen eenvoudige garantie op een bepaald leenpercentage. Elke bank maakte haar eigen beoordeling binnen de geldende regelgeving en haar kredietbeleid.
De kosten verschilden per gewest en per dossier. In 2020 bedroeg het standaardtarief van de registratiebelasting in Vlaanderen 10%. Voor bepaalde kopers van een enige eigen woning gold een verlaagd tarief van 6%, onder voorwaarden. In Brussel en Wallonië bedroeg het gewone tarief doorgaans 12,5%, met mogelijke verminderingen of abattementen als aan de voorwaarden werd voldaan.
Daarnaast waren er notariskosten en kosten voor de hypotheekakte. De precieze bedragen hingen af van onder meer de aankoopprijs, het geleende bedrag en de opbouw van het dossier. Een koper deed er daarom goed aan om vóór het ondertekenen van een compromis een persoonlijke kostenraming aan de notaris te vragen.
Let op: fiscale tarieven en voorwaarden kunnen veranderen. De cijfers hierboven beschrijven de situatie in 2020 en mogen niet zonder meer worden toegepast op een aankoop in een ander jaar.
Stel dat u in 2020 een woning kocht voor €250.000 en de bank bereid was om 90% van de aankoopprijs te financieren. Dan bedroeg de lening maximaal €225.000 en moest u €25.000 van de aankoopprijs zelf inbrengen.
Daar kwamen de aankoopkosten en de kosten van de krediet- en hypotheekakte nog bij. Het totale benodigde eigen geld lag daardoor hoger dan €25.000. Het exacte bedrag hing af van het gewest, de toepasselijke belastingverminderingen en de kosten van het dossier.
Dit voorbeeld is uitsluitend bedoeld als illustratie. Een bank kon de woningwaarde anders inschatten dan de overeengekomen aankoopprijs, en het toegestane leenbedrag kon lager uitvallen op basis van uw financiële situatie.
Een hypotheek zonder eigen inbreng was niet onmogelijk, maar wel moeilijker te verkrijgen. Een bank kon uitzonderlijk een zeer hoog percentage van de aankoopprijs financieren, bijvoorbeeld wanneer de aanvrager voldoende inkomen had en het dossier weinig risico inhield. De bijkomende aankoopkosten moesten meestal nog altijd met eigen middelen worden betaald.
Wie geen spaargeld had, kon soms hulp krijgen van familie, bijvoorbeeld via een schenking of een lening. Zo’n familiale bijdrage moest correct worden vastgelegd en aan de bank worden meegedeeld. Een extra lening kon immers meetellen bij de beoordeling van de maandelijkse terugbetalingscapaciteit.
Eigen middelen verlaagden het bedrag dat u moest lenen en konden de aanvraag sterker maken. Een lagere lening ten opzichte van de woningwaarde beperkte doorgaans het risico voor de bank. Bovendien was het verstandig om na de aankoop nog een reserve over te houden voor onverwachte kosten, onderhoud of tijdelijke inkomensdalingen.
Wie in 2020 een woning wilde kopen, deed er dus goed aan niet alleen de maandelijkse afbetaling te berekenen. Ook de eigen inbreng, belastingen, notariskosten en een financiële buffer moesten in het budget worden opgenomen.
De vereiste hoeveelheid eigen geld voor een hypotheek in 2020 hing af van de woning, het gewest en de voorwaarden van de bank. Vaak moest de koper een deel van de aankoopprijs zelf betalen én de aankoop- en kredietkosten financieren met spaargeld. Een financiering van 100% kon in bepaalde dossiers, maar was geen recht of zekerheid. Een persoonlijke simulatie bij een kredietgever en een kostenraming bij de notaris gaven het duidelijkste beeld van het benodigde bedrag.
In 2020 hing het benodigde eigen geld af van de aankoopprijs, het gewest, uw persoonlijke situatie en hoeveel de bank wilde lenen. Banken financierden vaak niet de volledige aankoopprijs: als u bijvoorbeeld 90% kon lenen, moest u de overige 10% zelf inbrengen. Daar kwamen doorgaans nog registratiebelasting, notariskosten en kosten voor de hypotheekakte bij, die meestal ook uit eigen middelen werden betaald. Het precieze bedrag verschilde per dossier; vraag daarom een persoonlijke berekening aan uw bank en notaris.
In 2020 kon u in sommige gevallen een hypotheek krijgen zonder zelf een deel van de aankoopprijs in te brengen, maar dat was geen recht en zeker geen garantie. De bank beoordeelde onder meer uw inkomen, bestaande schulden, terugbetalingscapaciteit en de waarde van de woning. Zelfs als de bank de volledige aankoopprijs financierde, moest u doorgaans de bijkomende kosten, zoals registratiebelasting, notariskosten en kosten voor de hypotheekakte, zelf betalen. Een eigen spaarreserve bleef daarom belangrijk.
In 2020 moest u bij de aankoop van een woning doorgaans zelf de aankoopkosten betalen, omdat de hypotheek die kosten meestal niet volledig dekte. Het ging onder meer om de registratiebelasting (in Vlaanderen doorgaans 10%, of onder voorwaarden 6% voor de enige eigen woning; in Brussel en Wallonië meestal 12,5%), de notariskosten voor de aankoopakte en de kosten voor de krediet- en hypotheekakte. Ook eventuele dossier- of schattingskosten konden erbij komen. Het precieze bedrag hing af van het gewest, de aankoopprijs en uw persoonlijke situatie; vraag daarom een raming aan uw notaris.
In 2020 kon een bank uitzonderlijk de volledige aankoopprijs van een woning financieren, maar dat was geen garantie of automatisch recht. De kredietgever beoordeelde onder meer uw inkomen, bestaande schulden, terugbetalingscapaciteit en de geschatte waarde van de woning. Ook als u 100% van de aankoopprijs kon lenen, moest u doorgaans zelf instaan voor bijkomende kosten, zoals registratiebelasting, notariskosten en de kosten van de hypotheekakte.
Voor een woning van €250.000 moest u in 2020 bijvoorbeeld €25.000 eigen inbreng voorzien als de bank 90% van de aankoopprijs financierde. Daarbovenop kwamen de registratiebelasting, notariskosten en kosten van de krediet- en hypotheekakte. Het totale benodigde bedrag hing af van het gewest, eventuele belastingvoordelen en uw kredietdossier; een lening van 90% was bovendien geen automatische garantie. Vraag daarom voor een exacte raming een berekening aan uw notaris en kredietgever.
In 2020 kon een schenking van familie doorgaans meetellen als eigen inbreng, op voorwaarde dat het geld effectief beschikbaar was en duidelijk was dat u het niet hoefde terug te betalen. Een lening van familie gold meestal niet als eigen geld: de bank kon die beschouwen als een bijkomende schuld en rekening houden met de terugbetalingen bij de beoordeling van uw financiële draagkracht. Meld een schenking of familielening daarom altijd aan de bank en vraag welke bewijsstukken nodig zijn; de voorwaarden konden per kredietgever en dossier verschillen.
