Een woning kopen vraagt meestal meer eigen middelen dan alleen het deel van de aankoopprijs dat je niet leent. Boven op je eigen aandeel in de woningprijs komen vaak ook aankoopkosten, notariskosten en kosten voor je hypothecaire lening. Met een goede berekening weet je hoeveel spaargeld je nodig hebt en welk bedrag je bij de bank moet lenen.
Je eigen inbreng is het bedrag dat je zelf betaalt voor je woning en de bijbehorende kosten. Dat kan bestaan uit spaargeld, beleggingen die je verkoopt of een schenking. Het deel dat je niet met eigen middelen betaalt, kan je eventueel financieren met een hypothecaire lening.
De bank bepaalt hoeveel ze wil lenen op basis van onder meer je inkomsten, vaste uitgaven, de geschatte waarde van de woning en haar eigen kredietvoorwaarden. Je kan er dus niet automatisch van uitgaan dat je de volledige aankoopprijs én alle kosten kan lenen.
Een eenvoudige berekening is:
Eigen inbreng = aankoopprijs + aankoop- en leningkosten + eventuele extra kosten − bedrag van de lening
Het bedrag van je lening hangt af van wat de bank bereid is te financieren. Vraag daarom eerst een simulatie aan en bereken daarna hoeveel eigen middelen je nodig hebt.
Naast de aankoopprijs kunnen verschillende kosten een rol spelen:
De precieze bedragen hangen onder meer af van de woning, het gewest, je krediet en je persoonlijke situatie. Gebruik daarom een actuele notarissimulator en vraag je notaris en bank om een gedetailleerde kostenraming.
Stel dat een woning €300.000 kost en de bank bereid is €270.000 te lenen. Je betaalt dan €30.000 van de aankoopprijs zelf. Als de aankoop- en leningkosten samen bijvoorbeeld €35.000 bedragen, ziet de berekening er zo uit:
€300.000 + €35.000 − €270.000 = €65.000 eigen inbreng
In dit vereenvoudigde voorbeeld heb je dus €65.000 aan eigen middelen nodig. Het bedrag van €35.000 is louter illustratief: de werkelijke kosten kunnen hoger of lager liggen, afhankelijk van onder meer het gewest en het type woning.
Een woning kopen met weinig eigen inbreng kan mogelijk zijn, maar dat hangt af van de bank, je inkomen, de woning en je volledige financiële dossier. Een hoger leenbedrag betekent doorgaans ook hogere maandelijkse afbetalingen en mogelijk strengere voorwaarden. Vergelijk daarom niet alleen de rentevoet, maar kijk ook naar de totale kosten en de looptijd van de lening.
Bij nieuwbouw kan de berekening anders verlopen dan bij een bestaande woning. Soms geldt een verschillend fiscaal regime voor de grond en de constructie. Laat de kosten daarom op maat berekenen voordat je een bod uitbrengt.
Nee. Eigen middelen kunnen bijvoorbeeld ook afkomstig zijn van een schenking of van beleggingen die je verkoopt. Bespreek de herkomst en beschikbaarheid van het geld met je bank en notaris.
Dat hangt af van de bank en je financiële situatie. Ga er niet automatisch van uit dat alle aankoopkosten mee in de lening opgenomen kunnen worden. Vraag vooraf welke kosten je zelf moet betalen.
Er is geen vast bedrag dat voor iedereen geldt. De benodigde eigen inbreng hangt af van de aankoopprijs, de kosten, het bedrag dat je kan lenen en eventuele bijkomende werken. Een persoonlijke simulatie geeft de betrouwbaarste inschatting.
Een realistische berekening helpt je om woningen binnen je budget te zoeken en onaangename verrassingen te vermijden. Breng niet alleen je mogelijke lening en aankoopkosten in kaart, maar hou ook voldoende financiële reserve over. Laat je raming nakijken door je bank en notaris voordat je je aankoop definitief maakt.
Bepaal eerst de totale aankoopprijs. Kijk niet alleen naar de prijs van de woning, maar tel ook de bijkomende kosten mee, zoals registratierechten of btw, notariskosten en kosten voor de hypothecaire lening. Die kosten verschillen naargelang het type woning en je situatie. Met een volledig overzicht weet je beter hoeveel je in totaal nodig hebt en kan je je eigen inbreng realistischer berekenen.
Tel bij de aankoopprijs ook de notariskosten en belastingen, zoals de registratiebelasting of btw. Die kosten verschillen naargelang het gewest, het type woning en je persoonlijke situatie. Vraag daarom vooraf een raming aan je notaris en neem het bedrag mee in je berekening van de eigen inbreng.
Trek het verwachte kredietbedrag af van de totale aankoopprijs, inclusief de geschatte aankoop- en leningkosten. Het bedrag dat overblijft, is een eerste inschatting van de eigen inbreng die je zelf moet voorzien. Vraag vooraf aan je bank hoeveel je ongeveer kan lenen: het uiteindelijke kredietbedrag hangt af van je inkomen, uitgaven, de waarde van de woning en de voorwaarden van de kredietgever.
Vraag je bank hoeveel ze bereid is te lenen voordat je een bod uitbrengt. De bank beoordeelt onder meer je inkomen, vaste uitgaven, de waarde van de woning en je financiële situatie. Zo weet je welk deel van de aankoopprijs je mogelijk kan financieren en hoeveel eigen inbreng je zelf moet voorzien. Vraag ook naar de bijkomende kosten en voorwaarden, zodat je een realistisch totaalbudget kan opstellen.
Voorzie naast je eigen inbreng ook een extra budget voor renovaties en je verhuis. Kleine herstellingen, schilderwerken, nieuwe toestellen of verhuis- en aansluitingskosten kunnen samen stevig oplopen. Vraag waar mogelijk vooraf offertes aan en hou een financiële buffer achter de hand, zodat onverwachte uitgaven je budget niet meteen in de problemen brengen.
Hou bij het berekenen van je eigen inbreng rekening met de belastingen op de aankoop. Voor een bestaande woning betaal je doorgaans registratierechten (registratiebelasting); bij een nieuwbouwwoning kan btw verschuldigd zijn, soms op de constructie en mogelijk ook op de grond. De regels en tarieven verschillen naargelang het gewest en je situatie. Vraag daarom aan je notaris welke belastingen voor jouw aankoop gelden en neem het geraamde bedrag mee in je budget.
Hou bij het berekenen van je eigen inbreng ook een financiële buffer opzij voor onverwachte kosten. Denk aan dringende herstellingen, extra notariskosten of uitgaven bij je verhuis. Zo hoef je niet al je spaargeld in de aankoop te steken en behoud je wat ademruimte wanneer er na de aankoop iets tegenvalt.
Vergelijk je berekening altijd met die van een notaris of kredietadviseur. Die kan rekening houden met jouw persoonlijke situatie en met kosten die je misschien over het hoofd ziet, zoals registratierechten, notariskosten en kosten voor de hypotheekakte. Zo krijg je een realistischer beeld van de eigen inbreng die je nodig hebt en vermijd je financiële verrassingen.
